Как изменился рынок жилья в Краснодаре?

Что сегодня происходит на рынке жилья краевого центра? Ждать ли обвала цен? Каковы перспективы строительной отрасли? 

Вокруг — тишина 

— Официально деятельность агентств недвижимости запрещена, — говорит эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова. — МФЦ, где оформляются сделки, открылись лишь неделю назад и работают по предварительной записи. Взаимодействовать напрямую с людьми запрещено. Все, что сейчас происходит — онлайн-показ квартир. И это — большой минус для покупателей, особенно, что касается вторички, когда человеку особо хочется «примерить» квартиру на себя. Объем сделок сократился более чем на 90%. 

Однако продавать квартиры в новых ЖК стройфирмы могут и удаленно, им не привыкать. Сколько народу уже переехало в наш город, выбрав жилье по картинке! 

Тем не менее и на первичном рынке, по словам эксперта, продажи просели. 

— Карантинные меры повлияли на спрос, — подтверждает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании Macon, — он уже снизился на 60%. Число сделок стало значительно меньше, и, скорей всего, такая ситуация продолжится до конца мая. 

Что станет с ценами? 

Будут они расти, как недавно утверждали застройщики? А может, упадут? 

— Пока на ценах пандемия никак не отразилась — слишком мало времени прошло. Даже если рынок жилья встает, цены снижаются месяцев через шесть- семь, — объясняет Ольга Долгополова. — Кстати, многие собственники вторички сняли ее с продажи. И сделали это не из-за коронавируса, а из-за падения курса рубля. Лучше пусть у меня будет квартира, чем дешевеюшие деньги, рассуждают они. А как пони- маете, сокращение предложений не способствует снижению цены. 

— После окончания карантина нас ждет всплеск интереса к покупке жилья из-за отложенного спроса, — рассуждает эксперт. — Звонки из других городов от желающих купить квартиру идут и сейчас — но люди не могут приехать, не желая попасть на 14 дней в обсервацию. 

— Это совсем не то приключение, которое мы бы хотели пережить на седьмом десятке, — заявила пара потенциальных покупателей из Иркутска. — Будем ждать, когда снимут карантин, и тогда начнем переезжать в Краснодар. 

Но и роста цен при всплеске спроса не стоит ожидать: доходы у большинства жителей скорей всего упадут и восстановятся не скоро. 

— Вряд ли стоит ожидать падения цены, — считает и Илья Володько. — Затраты девелоперов из-за падения рубля растут, многие работают по счетам эскроу, при этом банки внимательно подходят к ценообразованию и не дают застройщикам демпинговать. Поэтому девелоперы просто будут не спеша продавать свои объекты, не идя на кардинальное снижение цен. 

Ипотека? Не панацея! 

— Программа, которая за- явлена по поддержке ипотеки, с льготной ставкой 6,5% вряд ли окажет кардинальное влияние на рынок. Вполне вероятно, на 15% спрос на ипотеку вырастет, но учитывая, что доля ипотечных сделок, как правило, половина от всех продаж, то значит, она сможет повысить число продаж на 6-7% — и всего лишь в течение мая-октября, на срок действия этой программы. Кардинально оживить рынок она не сможет, — комментирует эксперт. 

Удар по аренде 

Еще совсем недавно снять однушку в краевом центре стоило в среднем 15-16 тыс. рублей в месяц, сейчас квартиросдатчики соглашаются на 12 тыс., и даже меньше. Стоимость арендного жилья в краевом центре уже снизилась в среднем на 15%. 

Раньше времени уехали домой студенты, возвращаются на родину рабочие мигранты, покидают съемное жилье сокращенные работники… 

— Снижение аренды из-за оттока студентов происходит каждый год, средневзвешенная цена снижается, а к августу опять  повышается. Сейчас этот процесс начался раньше. Арендодатели столкнулись с большим числом заявок на переезд в жилье иного качества, подешевле: из трехкомнатной, например, в однокомнатную, из дома — в квартиру. 

Адекватные собственники не хотят терять жильцов и идут на снижение платы. 

— Работаю в общепите, ресторан перешел на доставку, зарплата упала на 30%, — рассказал Артем. — У нас с хозяйкой хорошие отношения, я всегда старался вовремя платить — она согласилась на какое- то время на оплату только коммуналки. 

Процесс снижения арендных ставок происходит и в коммерческой недвижимости. 

Владельцы фирм видят, что по результату работа на удаленке не хуже — стоит ли вообще снимать офисы? 

— Тенденция снижения офисных площадей была и до карантина, — говорит Ольга Долгополова — Ужимались, располагались потеснее даже те, кому не- обходим офис. Но ведь не все виды бизнеса могут работать на удаленке. Да, онлайн-торговля вещами вполне возможна, но кафе, рестораны, бары — то есть места, которые люди любили посещать. Много ли заработают они на доставке, если даже организуют торговлю навынос? 

Государство им поможет?

— Даже если все вдруг станет хорошо, то снижение спроса на жилье, которое мы видим сегодня, на годовой объем уже окажет значительное влияние. С большой степенью вероятности процесс его восстановления будет долгим и тяжелым. По самым оптимистичным прогнозам число сделок на приобретение первичного жилья до конца года снизится на 35%, вполне возможно, этот показатель будет выше. А значит, будут замедляться темпы строительства, — считает Илья Володько. 

Много ли стройфирм уйдут при этом с рынка? 

— Тут многое зависит от мер поддержки, которые им окажет государство,- считает эксперт. — Если они будут достаточно эффективны, то все крупные компании, работающие на этом рынке, и даже средние, могут сохраниться. Если поддержки не будет никакой, то 20-30% стройфирм вряд ли смогут это благополучно пережить. 

Обратная сторона пандемии

В последние годы Краснодар застраивался какими-то ненормально быстрыми темпами, от которых сильно отставала инженерная, социальная, транспортная и прочая инфраструктура. 

Некоторые общественники предлагали даже на какое-то время наложить мораторий на возведение жилья, чтобы за этот период ее подтянуть. Все это понимали, но выхода из ситуации не видели. 

Так может, именно пандемия, пусть это и звучит парадоксально, оздоровит ситуацию в жилищном строительстве в масштабе города? 

— Действительно, на протяжении последних десяти лет объемы строительства в Краснодаре были просто фантастическими. И даже если они упадут в два раза, все равно по этому показателю среди городов- миллионников мы будем занимать первое место. На сегодняшний день в городе находится в процессе строительства по- рядка 5,1 млн кв. м жилья. В среднем в городах-миллионниках этот показатель составляет 1,5-2 млн кв. м. И такое снижение, если смотреть на него не с точки зрения строительного бизнеса и самих застройщиков, а благополучия всего города, — это не трагедия. Для города, для его комфортности и более устойчивого развития оно точно не станет проблемой, а скорее явится позитивным фактором. И, кстати, такой сценарий вполне реалистичен, — прогнозирует Илья Володько. 

Как не ошибиться, покупая квартиру онлайн, рассказал коммерческий директор известной строительной корпорации юга России Александр Коваленко. 

• Выбирая жилой комплекс, прежде всего надо обратить внимание на документы, разрешающие строительство. Они есть на всех сайтах возводимых проектов.
• Оптимально выбрать дом на высокой стадии готовности. 
• При общении с менеджером внимательно изучите все базы видео- и фотоматериалов, которые он вам представит, потребуйте провести онлайн-экскурсию, в том числе обратив внимание на вид из окна или места общего пользования.
• Сверьте заявленные сроки строительства с фактически выполненными работами.
• Заранее подготовьте список вопросов и задайте их менеджеру.
• На сегодня самая безопасная сделка — приобретение квартиры через эскроу-счет или ДДУ. В Сбербанке сегодня предлагают услугу, которая позволяет обеим сторонам подать документы на регистрацию без посещения МФЦ.