Закрытое море
Как работает рынок жилья Сочи в условиях коронавирусного кризиса
Пандемия коронавируса заставляет на ходу менять принципы работы игроков разных секторов рынка недвижимости. Как адаптировался к ситуации рынок Сочи, с какими сложностями сталкиваются местные компании и что дает основания для оптимистичного взгляда в будущее, «Стройгазете» рассказывают эксперты компании «РКС Девелопмент» — директор по развитию Станислав Сагирян и коммерческий директор Александр Коваленко.
Как любой курортный город, рынок недвижимости Сочи имеет свою яркую специфику — здесь все рассчитано на большой поток приезжих в отсутствие постоянных клиентов. Это рынок продавца, высокого спроса и большого дефицита предложения.
Но если внимательно присмотреться, то мы увидим здесь три главные проблемы: обилие объектов незаконного строительства, минимум удобств для жителей и отсутствие социальной инфраструктуры. Практически 70% квартир покупается иногородними — многие переезжают в Сочи семьями, есть достаточно большой процент пенсионеров, перебирающихся на море, и есть те, кто покупает квартиры, чтобы использовать их летом в качестве гостиничного номера, активно развивается рынок инвестиционного жилья.
Подобная «текучесть» населения, к сожалению, негативно отражается на самом рынке недвижимости. На конец 2019 года на первичном рынке недвижимости Сочи было представлено 343 строящихся и сданных дома в рамках 188 жилых комплексов (в том числе точечных) и только в 22 из них покупатель имеет возможность заключить договор долевого участия (214-ФЗ). В остальных проектах клиентам предлагается заключить либо договоры инвестирования, либо предварительный договор купли-продажи недвижимости. В результате, покупатель часто не может знать, сколько таких же предварительных договоров уже подписал застройщик, скольким покупателям он продал одну и ту же квартиру.
Львиная доля проектов в Сочи строится по нелегальным схемам со множеством нарушений. Например, многоэтажный дом могут возвести на участке, где разрешено только индивидуальное жилое строительство. Потом такие дома пытаются узаконить через суд, и в случае отрицательного решения участь их весьма печальна — есть много решений по сносу. Многие проекты строятся без благоустройства территории, с нарушениями норм инсоляции и пожарной безопасности, с отсутствием необходимых отступов при строительстве и т.п. В Сочи огромный дефицит социальной инфраструктуры.
Впрочем, администрация города очень жестко взялась за застройщиков. С сентября 2019 года не выдано ни одного разрешения на строительство. Новая команда администрации внимательно изучает ситуацию и активно борется с незаконными постройками. Приветствуется выход на рынок федеральных компаний, работающих по договорам ДДЦ или эксроу, но даже им сейчас получить разрешение на строительство фактически невозможно.
Еще одной спецификой Сочи является продажа недвижимости исключительно через агентства недвижимости, которые берут за свои услуги самое большое вознаграждение в России — от 7% до 10%. В Сочи самое большое в России количество агентств недвижимости на душу населения, и только несколько застройщиков имеют свои отделы продаж в жилых комплексах: «Министерские озера», «Гранд-Парк» и «Фрукты». Да и в этих проектах основные продажи все равно делаются через агентства. Такой конкуренции за клиентов нет нигде в России, включая тоже курортную и тоже достаточно агрессивную в этом плане Анапу. Единственный способ для покупателя выйти на застройщика, минуя агентство недвижимости, — это лично приехать в офис продаж, где ему будут предложены реальная цена и классический сервис.
Цены на квартиры в Сочи будут расти, потому что привлекательных мест для строительства в городе становится все меньше, а незаконные объекты, которые продавались дешевле, постепенно сносят. Если посмотреть статистику прошлого года и сравнить со статистикой за последние пять лет, то средняя цена на недвижимости в Сочи выросла с 85,9 тыс. рублей в 2014 году до 155, 8 тыс. рублей в 2019 году, то есть в 1,8 раз. Эта тенденция будет продолжаться.
Покупка квартир в проектах, которые строятся в обход 214-ФЗ, уже сейчас негативно сказывается на покупателях. Сроки сдачи в таких объектах постоянно переносятся (это легко делать без проектной декларации и разрешения на строительство), а карантин и вовсе остановил многие стройки, так как подрядчики не получили пропуска, позволяющие беспрепятственно перемещаться по городу и продолжать строительство. Учитывая современную экономическую ситуацию, можно прогнозировать полную заморозку большинства таких проектов, так как они строятся на личные деньги собственников.
В настоящий момент в Сочи объявлен карантин. Город разделен на 30 секторов, на въезде и выезде из которых останавливается весь транспорт, проверяются документы. Контроль за соблюдения карантина в Краснодарском Крае один из самых жестких в стране. Гостиницы не работают. Наша компания «РКС Девелопмент» полностью перешла на онлайн-продажи — показываем клиентам квартиры через все доступные и удобные для мессенджеры, высылаем планировочные решения, документы для ознакомления, бронируем понравившиеся покупателям квартиры и ждем окончания карантина для заключения сделки.
Учитывая все факторы, думаю, что желающие приобрести недвижимость в Сочи переключатся на готовые объекты — и те неминуемо подорожают, причем рост цен может быть довольно резким. С закрытием карантина мы ждем увеличения количества отдыхающих в этом году, и, как следствие, роста спроса на недвижимость. На спросе, кстати, сказалась и новость о введении налога с дохода, полученного на банковских вкладах — у многих этим летом заканчиваются трехлетние рублевые депозиты под 12% годовых. Эти люди уже звонят и активно изучают доходность арендного бизнеса в Сочи. Поэтому мы надеемся, что, несмотря на сложную ситуацию из-за пандемии, 2020 год в Сочи будет очень успешным для девелоперов.