Впервые за полгода аренда в Москве снова дорожает

В сентябре 2021 года полугодовая стагнация арендных ставок в Москве сменилось ростом.

Эксперты Циан выяснили, в каких районах чаще других ищут съемную квартиру в столице, как меняются ставки, а также - насколько вырос спрос на жилье большей площади после нескольких недель самоизоляции.

● За полтора года рынок аренды в Москве пережил три пика спроса: май 2020 года (массовый переезд после локдауна), январь 2021 года (отмена обязательной «удаленки»), август 2021 (начало «делового сезона»).

● После полугодового падения (с марта по август 2021 года) арендная ставка впервые показывает рост в сентябре (+1,9% для однокомнатных квартир и + 1,2% для двухкомнатных). Стоимость аренды в Москве сегодня примерно сопоставима с допандемийными значениями.

● Сразу после локдауна (и жизни в ограниченном пространстве на протяжении нескольких недель) большими темпами восстанавливались ставки на двухкомнатные квартиры.

● Доля квартир под аренду в ЦАО снижается. Растет выбор в СВАО и ВАО. Конкуренция усиливается: в сравнении с «допандемийным» периодом на рынке аренды – в полтора раза больше вариантов. Аренда на востоке дорожает, в центре - дешевеет.

● Спрос смещается на квартиры большей комнатности. Самый популярный район у арендаторов – Пресненский. Арендаторы готовы переезжать и за МКАД, но не хотят отказываться от метро.

● Рост спроса на аренду не привел к массовому пересмотру ставок: для 44% «новинок» рынка прайс не поменялся. Для четверти объектов ставки выросли, в среднем – на 18%.

I. Спрос на аренду выше допандемийного, несмотря на удаленку

Рынок аренды в последние полтора года оказался в непростой ситуации. В отличие от сегмента новостроек, где были предложены меры поддержки, сегмент долгосрочной аренды был вынужден приспосабливаться к новым условиям и структуре спроса самостоятельно. Не всегда это удавалось.

Первое серьезное потрясение произошло в локдаун, когда в марте и апреле 2020 года потенциальный спрос снижался на протяжении двух месяцев. Но уже в мае был зафиксирован рекордный спрос (+40% к апрелю). Все это было связано с массовыми переездами и мониторингом рынка на фоне сокращения доходов арендаторов, которые еще в апреле могли проживать за счет внесенного ранее депозита за «последний месяц».

Далее на протяжении лета 2020 года спрос планомерно восстанавливался – до «второй волны» заболеваемости, которая снова привела к переводу сотрудников на удаленную работу и потери спроса к долгосрочной аренде: с сентября по декабрь 2020 года спрос ежемесячно снижался.

Следующий всплеск активности наблюдался в январе 2021 года, когда было отменено постановление об обязательном переводе части сотрудников столичных компаний на дистанционный режим работы: относительно декабря активность арендаторов выросла на 32%, после чего рынок перешел в стагнацию. Потенциальный спрос оставался примерно на одном уровне. Рост начал фиксироваться в июле (+13%) и августе (+31%) этого года. Количество просмотров объявлений аренды показывает максимум за последние полтора года: спрос выше, чем до пандемии.

II. После полугодового падения арендная ставка перешла к росту

Снижение спроса на аренду привело к ценовой корректировке: с весны 2021 года средняя арендная ставка в Москве планомерно снижалась или стагнировала, показывая нулевую динамику на протяжении нескольких месяцев.

Для наиболее востребованных однокомнатных квартир средняя стоимость аренды показывала положительную динамику в марте 2021 года, после чего ежемесячно фиксировалась отрицательная/нулевая динамика: к августу накопленное снижение составило 2,6%. В сентябре ставка частично отыграла полугодовое падение, увеличившись относительно августа на 1,9%: до 37,8 тысяч.

Для двухкомнатных квартир абсолютно такая же ценовая картина: после повышения цен в марте 2021 года, аренда дешевела, падение за полгода, к августу, составило 4,8%. В сентябре относительно августа впервые отмечен рост на 1,2%:арендовать среднюю квартиру можно сегодня в Москве в среднем за 51,5 тысяч рублей.

Стоимость аренды в Москве сегодня примерно сопоставима с допандемийными значениями. К примеру, относительно февраля 2020 года (до введения ограничительных мер) текущая ставка аренды по однокомнатным квартирам выше всего на 200 рублей (0,5%). Двухкомнатных – выше на 700 рублей или 1,4%.

Еще один примечательный факт: после локдауна большими темпами восстанавливались ставки на аренду именно двухкомнатных квартир, что связано со стремлением многих перебраться в более просторное жилье, тем более что сохранялась возможность работать удаленно. С мая по сентябрь 2020 года средняя ставка аренды именно двухкомнатных квартир выросла на рекордные 20,6% (с 52 до 62,7 тысяч рублей). Ставка аренды для однокомнатного жилья увеличилась за тот же период на 13,9% (с 35,2 тысяч до 40,1 тысяч).

В результате такого стремительного роста именно двухкомнатные квартиры просели в ставке значительнее в октябре на фоне второй волны заболеваемости и новых ограничительных мер (-17%), тогда как «однушки» потеряли за месяц 8,7%. Напомним, осенью 2020 года были введены требования по обязательной «удаленке» для части сотрудников, что вызвало снижение спроса на столичную аренду – как минимум, сотрудники из регионов смогли временно уехать из Москвы, вернувшись обратно в январе 2021 года после отмены обязательной удаленной работы (что вызвало нетипичный всплеск активности на рынке аренды в январе).

III. Аренда на востоке дорожает, в центре - дешевеет

Восстановлению рынка аренды препятствует не только низкая активность потенциальных арендаторов, но и высокая конкуренция в сегменте аренды. Сегодня на рынке Москвы доступно порядка 15 тысяч квартир и апартаментов в долгосрочную аренду, что в полтора раза (на 52%) больше, чем еще в начале 2020 года, когда экспонировалось примерно 9,8 тысяч лотов.

Меняется и структура предложения по округам. Относительно начала 2020 года (то есть до самоизоляции) заметно снизилась доля квартир ЦАО в общем объеме аренды: с 11,3% до 9,2%. Одновременно наибольший рост (+0,9 п.п.) отмечен в ВАО и СВАО.

С допандемийным периодом средняя ставка аренды снизилась для объектов в центре города и на западе (ЗА0). Одновременно максимальный рост ставок показала недвижимость на востоке - далеко не в самых престижных направлениях столицы. В ВАО, например, ставка выросла на 6,5%. В СВАО - на 8,3%. С распространением удаленной работы арендовать квартиру в самом центре города для некоторых стало нецелесообразным, что и привело к пересмотру цен. Ставка снизилась и для другого дорогого округа - ЗАО.

IV. Спрос сместился в пользу больших площадей. Самый популярный район - Пресненский

Относительно допандемийного периода в Москве наблюдается смещение спроса в пользу вариантов с большим числом комнат. Доля однокомнатных квартир в структуре спроса снизилась с 52% до 47% (-5 п.п.). Одновременно двухкомнатными квартирами в аренду стали интересоваться чаще (их доля спроса выросла на 3 п.п.: с 39% до 41%). Трехкомнатные квартиры увеличили долю на 2 п.п. (с 10% до 12%).

Таким образом, однокомнатные квартиры по-прежнему пользуются наибольшим спросом, однако все же многие задумались о более комфортном проживании, выбирая жилье на комнату больше, что особенно актуально с учетом необходимости организации «личного кабинета» для удаленной работы из дома.

Список наиболее популярных районов для аренды (по числу просмотров объявлений) занимает Пресненский (2,3%) от всего спроса, на территории которого находится ММДЦ «Москва-Сити», то есть априори присутствует повышенный спрос со стороны тех сотрудников, кто хочет работать в пешей доступности от дома.

На втором месте – Сосенское поселение (1,8% спроса) в Новой Москве, на территории которого открыты несколько станций Сокольнической линии метро, то есть локация отличается хорошей транспортной доступностью относительно других «замкадных» районов.

Замыкает тройку лидеров по популярности – Хорошево-Мневники (1,7%). В число лидеров по спросу от арендаторов также входят Раменки (1,6%). То есть пользуются спросом как квартиры в аренду «ближе к офису», так и варианты «подешевле и дальше от центра, но у метро».

V. Четверть всех квартир в аренду дорожают

Циан проанализировал, как менялась стартовая ставка по объявлениям долгосрочной аренды, вышедшим на рынок в июле-августе 2021 года, когда на рынке стал фиксироваться рост активности клиентов.

Почти для половины «новинок» рынка долгосрочной аренды средняя стартовая ставка не изменилась.Для 30% новых объявлений стартовая ставка была снижена. Среднее падение по всем объектам составило порядка 9% или 5,4 тысяч рублей. Средняя стартовая стоимость по подешевевшим объектам была выше среднего – на уровне 61,8 тысяч рублей, снизившись до 56,4 тысяч рублей в месяц.

Ставка аренды для четверти (26%) летних «новинок» выросла. Прирост составил в среднем 18% или 8,2 тысяч рублей. Стартовая средняя ставка аренды подорожавших квартир составила изначально 26,24 тысяч рублей, после повышения – 54,4 тысяч рублей в месяц.

Впрочем, на рынке были примеры пересмотра стоимости существенно выше средних значений. К примеру, сразу на 82 тысячи рублей – до 48 тысяч была снижена стоимость аренды двухкомнатной квартиры на Дербеневской набережной в Даниловском районе Москвы. Максимальный прирост оказался скромнее – всего на 35 тысяч рублей к базовой ставке – до 65 тысяч в месяц за «двушку» в районе Лианозово. Такие примеры говорят о наличии на рынке непрофессиональных инвесторов, ориентирующихся скорее не на рынок, а желаемую доходность от вложений.

«Осенью 2021 года мы ожидаем дальнейший рост ставок аренды, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Наступление делового сезона, удорожание ипотеки, все это – в плюс сегменту аренды. Кроме того, из-за роста цен доходность от сдачи в аренду существенно снизилась, в то же время последний год на рынке было немало инвесторов, которые рассчитывают получать доходность от аренды выше банковского вклада. Сейчас в Москве средняя доходность от сдачи в аренду составляет примерно 4,5%, можно найти банковский депозит с большей гарантированной доходностью. Но рост конкуренции пока что не позволяет нарастить ставки аренды на 25-30%, а именно на данную величину выросла в цене недвижимость».