Квартира без хайпа: что происходит с рынком жилья в России

Во времена ковида шутили, что Москва-река настолько очистилась, что в ней появились дельфины, а в начале 2026 года можно уверенно сказать, что рынок недвижимости настолько очистился, что появилось время для обдуманного и взвешенного выбора. Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд, рассказал «Стройгазете», почему рынок сегодня переживает один из самых спокойных периодов за последние несколько лет, как сложилась такая ситуация, чем она выгодна и для кого.

Эпоха дешевой ипотеки

До начала цикла повышения ключевой ставки в 2023 году рынок недвижимости несколько лет жил в условиях доступной ипотеки, которая сформировала легкое отношение к оформлению кредита на жилье у россиян в принципе. Можно было буквально выйти за хлебом, по дороге зайти в агентство недвижимости «просто спросить» и вернуться домой без хлеба, но с одобренной ипотекой, а иногда и не с одной.

При этом на ситуацию до последнего времени существенно не влияли ни кризисы, ни геополитические события — спрос на недвижимость был даже более активным, поскольку других вариантов для инвестиций до начала цикла повышения ключевой ставки оставалось не так много. По данным Дом.РФ, в 2023 году банки выдали рекордное за всю историю наблюдений количество ипотечных займов — 2 млн. В 2024 году, после завершения программы льготного кредитования, объем выдач сократился до 1,3 млн. Покупали люди и новостройки, и готовое жилье, пока ипотечные ставки позволяли. Так, по данным Банки.ру, в 2022 году средневзвешенная кредитная ставка на вторичном рынке была 9,6%, в 2023 году – 10,1%. А после того, как такие ставки ушли в прошлое, рынок развернулся в сторону новостроек.

Эпоха льготной ипотеки

Когда рыночная ипотека начала дорожать, спрос сосредоточился на новостройках, где можно было оформить кредит по льготным программам с государственным субсидированием ставки. В результате люди часто покупали квартиру не потому что была реальная необходимость в жилье, а просто потому что не хотели упустить возможность оформить дешевый кредит. Многие руководствовались логикой: «Куплю сейчас, пока дают кредит под 6%, потом заработаю».

По данным Дом.РФ, всего за время действия льготной программы россияне купили 84 млн кв. метров строящегося жилья. Естественно, спрос разогнал цены: по данным Циан. Аналитики новостройки за время существования льготной ипотеки в крупных городах России подорожали более чем в два раза – на 113%.

После завершения массовой льготной программы в июле 2024 года спрос на новостройки начал замедляться, но не остановился, так как на рынке остались адресные льготные программы: Семейная ипотека, ИТ-ипотека, Сельская, Дальневосточная и Арктическая ипотека.

В 2023 году, по данным Росреестра, в Москве было зарегистрировано 154,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. В 2024 году, когда началось охлаждение рынка после завершения основной льготной программы, количество ДДУ сократилось на 13,6% – до 133,7 тыс., а в 2025 году еще на 9,9% – 120,4 тыс. Драйвером в сегменте новостроек последние два года была Семейная ипотека, но с 1 февраля 2026 года правила выдачи по программе ужесточили и рынок приступил к адаптации в новых условиях.

Новая реальность и почему она выгодна покупателю

В июне 2025 года ЦБ начал снижать ключевую ставку — к февралю 2026 года она достигла 15,5%. Однако рыночная ипотека на готовое жилье по-прежнему недоступна большинству: ставки держатся на 18,2–20,49%. На рынок выходят только покупатели с накоплениями, стабильным доходом, деньгами от продажи старой квартиры — или с полным набором этих преимуществ.

Особенность сегодняшнего рынка — непредсказуемость инвестиций в жилье на обозримую перспективу. Квартира в Москве точно не обесценится, но за сколько её можно будет продать через пару лет — неизвестно. Это сдерживает инвесторов: нет гарантии прибыли. Деньги вкладывают лишь те, кто готов к долгой заморозке капитала.

На первый взгляд кажется, что сейчас не время для покупки недвижимости. Но именно на спокойном рынке без инвесторов и ажиотажа, подпитанного раньше льготной ипотекой, создаются условия для рациональных решений жилищного вопроса — особенно если он стоит остро.

Адекватные цены

Как отмечалось выше, на вторичном рынке рост цен замедлился вместе со спросом. По данным Циан, готовое жилье в крупных городах России за 2025 год подорожало на 8% — меньше инфляции. Конечно, для покупателей это не главный ориентир: при выборе квартиры для жизни сравнивают обычно аренду и платежи по ипотеке.

На сбалансированном рынке эти расходы сопоставимы. Медианная аренда в декабре 2025 года составила 31,3 тыс. рублей — дешевле текущих ипотечных платежей. Однако при инфляции выгоднее ипотека: номинальный платеж фиксирован, а реальная нагрузка снижается, долг обесценивается. Арендные ставки же растут регулярно.

В итоге, при сдерживаемых спросом ценах ипотека даже по высоким ставкам остается перспективной, особенно если есть средства на покупку за наличные.

Большой выбор

Отложенный спрос на вторичке создал избыток нераспроданных квартир. В 2025 году средний срок экспозиции лотов составлял 108–110 дней. Новостройки тоже затовариваются: новые очереди продаются значительно медленнее, чем во времена льготных программ.

Рынок теперь явно на стороне покупателя. Есть время тщательно выбрать объект, проверить документы, изучить локацию, обсудить с семьей и принять продуманное решение. Закончились времена ажиотажа, когда на просмотр записывались десятки человек, а решение требовалось принимать за полчаса с внесением залога. Сегодня если уйдет один вариант — найдется другой.