Стройка COVID-free: девелоперы ударили по пандемийному кризису

Президент Объединения строителей Санкт-Петербурга Александр Вахмистров накануне профессионального праздника поделился с "Где жить" размышлениями о борьбе с вирусами, светлом будущем ипотеки и возможных путях развития городов-спутников. Как вы оцениваете работу строительной отрасли Петербурга в последние полтора года? — Для всей российской экономики последние полтора года — время сложное. Но строительный комплекс — это одна из немногих сфер, которая не только все выдержала, но и набрала обороты за этот период. Для петербургских строителей во многом драйверами роста стали льготная ипотека и возможность безостановочной работы. Несмотря на пандемию и локдаун, возведение всех начатых объектов было продолжено. Отмечу, что большое внимание город уделял строительству социальной инфраструктуры. В 2020 году — впервые за долгое время — комитету по строительству удалось выполнить адресную инвестиционную программу. Убеждён, что они её смогут выполнить и в этом году. Особенно мне хотелось бы отметить беспрецедентную работу строителей по возведению в крайне сжатые сроки инфекционных больниц, медцентров и госпиталей. У нас в Петербурге, прежде всего, напомню о госпитале, развёрнутом в "Ленэкспо". За 5 месяцев, с "нуля", было спроектировано и построено шестиэтажное здание почти на 300 коек. Я сам ездил на эту стройку и видел, как там всё было организовано: и проектировщики, и строители, и Госстройнадзор, подрядчики и заказчики находились на стройплощадке круглосуточно, без отдыха и выходных. Решения принимались оперативно, по ходу работ. То есть в трудный для страны период строители не утратили способности мобилизоваться и выполнить заказ в немыслимо короткие сроки. В то же время руководители строительных организаций в этот трудный период сделали всё возможное, чтобы обеспечить на стройплощадках соблюдение санитарно-эпидемиологического режима. А ведь на стройках это сделать гораздо сложнее, чем, например, в офисе. Тем не менее, ни одна питерская стройка не была остановлена Роспотребнадзором. Конечно, случаи заболеваний встречались — чудес не бывает, ведь пандемия свирепствовала. Но практически все крупные компании заключили договоры с профильными медицинскими учреждениями, организовали так называемые "обсерваторы" и при выявлении у кого-либо из строителей положительного ПЦР-теста людей изолировали. Все это не только увеличило финансовую нагрузку на компании, но и потребовало организационной подготовки. Каковы примерные расходы компаний на такое медицинское обслуживание? — Расходы составили примерно от 1,5 до 3% от стоимости объекта — в зависимости от того, как часто делались тесты, с кем заключен договор на медицинское обслуживание и т.д. На сегодняшний день вакцинация в строительстве идёт активно? — Да, активно, в том числе и среди иностранных работников. Я уже знаю примеры, когда вакцинация проходит непосредственно на стройплощадке. Недавно на совещании с застройщиками я предложил им сделать всё возможное, чтобы получить для стройплощадок так называемый статус COVID-free. Для этого более 60% людей должно быть вакцинировано, а у тех, кто переболел, должны быть антитела. Надо понимать, что это очень непросто, ведь нас стройке большой поток: одни подрядчики приходят, другие уходят, бетонщики, например, ушли, а отделочники пришли — и так тысячи человек. Но мне кажется, что это правильный путь — к тому же, и при проведении тендеров заказчики уже начинают требовать COVID-free. Поэтому застройщиками было принято решение по некоторым объектам постараться обеспечить такой статус к 1 сентября. Colliers насчитали миллиард долларов инвестиций в землю в Петербурге в первом полугодии 2021 года. Как это продавать теперь без льготной ипотеки? — Нужно понимать, что льготу не отменили. Её изменили, модернизировали. Причём в правительстве России все еще идут дискуссии, чтобы для каких-то регионов оставить бОльшую льготу, потому что там соотношение себестоимости и продажной цены не настолько высокое. Несмотря на определённый рост ставок по кредитам, сохраняются льготы для семей с детьми. Материнский капитал увеличился, и его разрешили вкладывать в строительство жилья. Поскольку государство сегодня делает ставку на решение проблем с демографией, предвижу, что будет еще масса дополнительных льгот, связанных с рождением ребенка. Не будем забывать о Дальнем Востоке, где работает программа выделения людям гектара земли, и продолжается развитие соответствующих льготных ипотечных программ. Есть ещё и сельская ипотека со ставками в 2-3%. В территориальной близости от Петербурга есть целый ряд поселений, которые подпадают под действие этой программы. Безусловно, по доле ипотечного долга к ВВП мы ещё очень сильно отстаем от развитых стран — ну так догоним постепенно! Думаете, у ипотеки есть ещё потенциал? — Даже удивительно, сколько лет наша страна жила по принципу "достал деньги из кубышки и целиком оплатил покупку квартиры". Но таких чудес ни в Европе, ни в Америке не бывает. Даже богатейшие люди, у которых на банковском счете лежит миллиард долларов, берут, например, ипотечный кредит на новую виллу, которая стоит сотни миллионов. Сегодня менталитет россиян тоже меняется. Да и покупатель жилья стал более молодым: так приятно бывать в новостройках и видеть много молодых мам с колясками, а когда еще и двойные коляски — вообще очень нравится. Люди старшего поколения придерживаются консервативных взглядов и всё ещё опасаются брать ипотеку, а молодые покупатели — не боятся. Ещё не так давно доля ипотеки в продажах была совсем незначительной: 5-10%. Сейчас, по данным некоторых компаний, доля уже достигает 50-60%. Но если посмотреть на развитые экономики европейских стран, то там доля ипотеки составляет до 90%. Кроме того, там есть различные гибкие механизмы взаимодействия с банками. Квартиру, приобретенную в ипотеку, можно продать и купить при этом другую, "перетащив" ипотеку на новый объект, что обеспечивает более высокую мобильность населения — как известно, в США, например, человек в среднем раз десять за жизнь меняет жильё. Думаю, что и у нас ипотека будет развиваться в этом направлении, ведь не можем мы изолироваться от всех влияний, поставить железный занавес и вернуться к кэшу. Мы строим рыночную экономику. Тренд уже изменился, мы обратно не вернёмся. Как думаете, Кудрово, Девяткино, Мурино — это градостроительная ошибка? Не слишком ли поздно губернатор Ленобласти запретил возводить многоэтажки? — Во многом, Ленинградская область когда-то пошла по пути такого массового жилищного строительства из-за конкуренции с городом. Можно обвинить губернатора области, сказать, что надо было раньше запрещать столь плотное высотное строительство. Но думаю, запретил бы он такое строительство раньше — там бы вообще ничего не было. Такая же история и в Московской области, вокруг Москвы, вокруг всех крупных городов — везде разрастаются города-спутники. Примеры других стран говорят о том же самом: вокруг любого мегаполиса возникает такая застройка. Да, в Европе, где экономика более предсказуема с точки зрения инфляции, действуют низкие ставки — там сразу вводят всевозможные ограничения. Но объективно надо понимать: в 2005-2012 годах (во время, когда у нас шла основная застройка на границе с городом) была другая экономика: ставки Центробанка росли, и рост затрат шёл зачастую непредсказуемо. Поэтому неправильно говорить, что появление этих районов — градостроительная ошибка. К тому же люди ведь покупают там жилье, и для кого-то это единственно возможный вариант приобрести собственные квадратные метры. Что с этими микрорайонами будет дальше, как думаете? Сносить не придётся? — Теоретически, я мог сказать, что их снесут лет через 20-30 и построят новые, современные, невысокие дома. Но как показывает практика: вспомним хрущёвки, которые строились как временное жилье и предполагалось, что не более чем на тридцать лет, — лишь сейчас начинается их санация, да и то только в Москве. Что будет с новыми городами-спутниками вокруг Петербурга, будет зависеть в том числе от спроса и от удовлетворения жилищных потребностей населения. У нас в России норма обеспеченности жильем составляет порядка 22 метров на человека. А в европейских странах — 35-45 метров, не говоря уже о Штатах, где норма превышает 60 метров. Если вдруг представить, что люди начнут из Девяткино массово уезжать, дома будут брошенными стоять — конечно, можно будет что-то снести и перестроить. Но мы же знаем, что там до сих пор в однокомнатных квартирах живут по четыре человека и их потребности по жилью далеко не удовлетворены. Поэтому перспективы жилищного строительства ещё очень высоки. Многие строители жалуются, что их нагрузили обязательствами возводить за свой счет социальную инфраструктуру. Вы к этому как относитесь? — С одной стороны, конечно, любая строительная компания платит в казну налоги. Крупные застройщики отчисляют в городской бюджет миллиарды рублей в год. Но так сложилось, что на протяжении нескольких лет адресная инвестиционная программа не выполнялась. С 2012 по 2019 годы было недовыполнено работ примерно на 100 млрд рублей. А это означает, что так и не были построены школы, садики, поликлиники — возник их дефицит. Современный покупатель квартир у нас молодой, часто с маленькими детьми — что он будет покупать, если школы-садика нет и некуда водить ребенка? Застройщики, понимая, что наличие в жилых комплексах соцобъектов повышает спрос на жильё, а также по договоренности с городским правительством начали строить инфраструктуру за свой счёт. Хотя по разным оценкам, это увеличивает себестоимость квадрата на 5-6 тысяч рублей. Ленобласть в этом смысле пошла немного дальше. Их программа "Соцобъекты в обмен на налоги", а позже "Светофор" работает, а застройщик реально понимает, что пусть и через 5 лет, но школу у него выкупят и он передаст её в эксплуатацию. Какие технологии вас, как строителя, вдохновляют больше всего? — Не могу сказать, что являюсь апологетом и знатоком гаджетов, или новых технологий. Но вижу, как стремительно развивается цифровая экономика, как пандемия еще больше ускорила цифровизацию. Процессы проектирования, планирования, финансирования — они все уже переведены в "цифру", а значит идут быстрее и легче. И это радует. Конечно, нескоро еще наступят времена, когда на стройплощадке не станет тех, кто возводит стены, льет фундаменты и кладет кирпичи. Хотя уже сегодня на домостроительном комбинате компании ЛСР, например, полностью автоматизирована вся система создания крупнопанельных секций. Чертежи передаются с компьютера архитектора на компьютер конструктора — оттуда сразу на производство, где роботизированная система создает арматурный каркас, потом другой робот делает борта, а третий — заливает бетон. Всё делается автоматически. И вы не найдете там ни лопат, ни бетонщиков, там есть операторы — можно предположить, что они никогда в жизни лопатой бетон не укладывали. Оглядываясь назад, на время после 90-х: что можно было сделать иначе в развитии Петербурга? Какие проекты, например, вы жалеете, что не были реализованы? — Очень многое было сделано в тот период — и в отношении развития инженерной, и в транспортной, и в социальной инфраструктуре города: в том числе закладывалось строительство кольцевой дороги, ЗСД, многое было продумано для реализации строительства ВСД, создавались новые спортивные и культурные объекты. Представляете — в Генплане до сих пор остался Орловский тоннель! И ведь его рано или поздно всё равно построят. Просто всё одновременно создавать невозможно — на такие проекты нужно мощное финансирование. А жалеть о чём-то — пожалуй было бы странно. По временам Валентины Ивановны скучаете? — Безусловно, скучаю — я же был тогда моложе (смеется). Ну а если серьезно, у нас была тогда команда развития. Это была команда единомышленников, возглавляемая блестящим капитаном. Мы работали на драйве, а город развивался и хорошел. Когда я пришёл на госслужбу, в городе вводилось примерно 700 тысяч квадратных метров, сейчас мы уже может сдавать за 3 миллиона. Как человек, увлечённый рыбалкой, вы могли бы объяснить — в чем, собственно, кайф? Это такая медитация? — Когда работаешь в Смольном, приходится очень многое держать в голове, постоянно размышлять, а разрядка ведь необходима. Я люблю собирать грибы, но неоднократно ловил себя на мысли, что ходишь по лесу, ищешь — вроде, и воздух свежий, а голова всё равно забита мыслями о работе. И только на рыбалке таких мыслей вообще нет. Думаешь только об одном: почему же она не клюет, зараза?! Что нужно сделать, чтобы клевала? Может, блесну поменять? Ну а когда клюёт, о чем тут думать — вытаскивать надо. Какие черты характера вы особенно цените в людях, в своих коллегах? — Честность, порядочность, как бы банально это не звучало. Жуликоватых людей и каких-то полутонов в отношениях с коллегами я не люблю. И еще обязательно должно быть в человеке чувство юмора, мы живем в такое время, когда только оно иногда и спасает. Что хотите пожелать на День строителя? — В этом году самое главное — здоровья! Ну и, конечно, новых интересных проектов! А также, чтобы у нас стройки были в статусе COVID-free, семьи COVID-free, и вся страна стала COVID-free!